Rynek nieruchomości po wyborach

Leszek A. Hardek, prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości: Rynek nieruchomości to bez wątpienia jedna z najważniejszych dziedzin każdej gospodarki. Polski dźwiga na sobie bagaż poprzedniego systemu. I przez 26 lat funkcjonowania w warunkach wolnorynkowych nikt – żadna z rządzących opcji politycznych – nie rozwiązała, odziedziczonych problemów. Brakuje stałej polityki mieszkaniowej. Dotychczasowe pomysły, często formułowane pod presją czasu, będące reakcją na potrzeby sytuacji czy chwili, przynoszą odwrotne efekty. Niektóre, jak ustawa o ochronie praw lokatorów czy najnowsza nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, wręcz ograniczają konstytucyjnie chronione prawo własności.

Rynek nieruchomości jest łakomym kąskiem dla polityków. Szczególnie w przedwyborczym okresie, kiedy to pojawia się cała masa najróżniejszych pomysłów, często oderwanych od rzeczywistości i mocno kontrowersyjnych. Łatwo jest szafować hasłami typu „mieszkanie dla wszystkich” czy „działki za złotówkę”. Wiele pomysłów i rozwiązań na pierwszy rzut oka może się nawet wydawać niezłymi. Jednak „diabeł tkwi w szczegółach” i dopiero kiedy je poznamy, będzie można odpowiedzieć na pytanie, czy są dobre i realne oraz w jakim stopniu wpłyną na rynek nieruchomości.

W kampanii pojawiło się kilka pomysłów. PiS chce wprowadzenia zapisów ustawowych, umożliwiających obronę polskiej ziemi tak, aby nie wyprzedawać jej na inną działalność. Dla ludzi o średnich dochodach ma powstać program budowy mieszkań na wynajem, które docelowo mają przejść na własność lokatorów. Mieszkania będą powstawały na przekazanych za symboliczną opłatą działkach z publicznego zasobu, a w finansowaniu budowy mają partycypować banki komercyjne, na zasadach ustalonych z rządem. Koszt budowy nieruchomości ma być relatywnie niski – założenia mówią o przeciętnym koszcie metra na poziomie 2,5 tys.zł. W pomyśle tym widać wiele analogii do programu TBS. Mają także powstać kasy mieszkaniowe, które zajmą się nie tylko zbieraniem pieniędzy, ale też budową mieszkań na wynajem. Finansowanie ma pochodzić z banków, z emisji papierów dłużnych, przez trzy lata pieniądze będą też gromadzić przyszli najemcy mieszkań. Mówi się wreszcie o uproszczeniu procedur budowlanych. Niewielkie bloki mieszkalne mają być budowane na podstawie zgody budowlanej. Uproszczeniu zostaną także poddane procedury podziału i odrolnienia działek na terenach wiejskich, o ile ziemia będzie miała niższą przydatność rolniczą.

Pierwsza już budzi wiele kontrowersji, łącznie z pytaniami o zgodność z Konstytucją. Drugą trudno oceniać w sposób wiarygodny, bo wciąż jest w niej zbyt wiele niewiadomych. Nie ma pewności, czy banki w ogóle będą zainteresowane finansowaniem, czy uda się zaprojektować dobrej jakości budynki, których budowa kosztować będzie do 2,5 tys. zł za mkw., czy uda się zaangażować środki unijne do uzbrojenia działek budowlanych i jakie będą progi dochodowe, które pozwolą skorzystać z programu. Na pierwszy rzut oka wydaje się, że jest to propozycja mało realna. Sama budowa, nie licząc infrastruktury, to dzisiaj koszt powyżej 3 tys. zł za mkw. Podobnie jest w trzecim przypadku – z oceną także będzie trzeba poczekać na gotowy projekt ustawy. Niemniej jeśli oferta będzie atrakcyjna cenowo, z łatwością można sobie wyobrazić sytuację, w której chętnych będzie znacznie więcej niż dostępnych lokali. Musimy również pamiętać, że np. typowe niemieckie kasy działają w oparciu o stałe stopy procentowe, w innym przypadku mogą występować problemy ze stabilnością tej instytucji. Ostatnie zmiany z listy wprowadził już obecny rząd. Ułatwił on procedury budowlane na zasadzie zgłoszenia, a nie pozwolenia na budowę.

Przed wyborami można głosić rzeczy odległe od realnych. I oczywiście trzeba brać poprawkę na te wszystkie propozycje. Do powszechnego dobrobytu nie ma dróg na skróty. Rachunek za to wszystko zostanie nam wystawiony. Budowa systemu finansowania mieszkań to skomplikowany problem. Historia kryzysów na rynku nieruchomości, w tym ostatniego, pokazuje, że połączenie chciwości prywatnych banków z głupotą lub nieodpowiedzialnością polityków może zniszczyć każdy system. Rozwinięty i dobrze funkcjonujący rynek to także bezpieczeństwo obrotu, które wymaga dobrych regulacji i związanych z nimi instytucji, a zwłaszcza sprawnej rejestracji praw własności i wszystkich obciążeń. Potrzebna jest wreszcie dobra informacja o rynku oraz specjalistyczne, świadczone na wysokim poziomie, usługi wspomagające ten rynek. W naszych realiach, w sytuacji kiedy doprowadza się do tak nieodpowiedzialnej deregulacji zawodów obsługujących ten rynek, trudno o zachowanie wysokiego poziomu tych usług. Osobiście obawiam się tzw. „przełomowych programów mieszkaniowych”. Jako podatnik wiem, że na pewno za nie słono zapłacę, a kto skorzysta bardziej – deweloperzy czy banki – to tylko kwestia tego, jak będą te programy zbudowane: czy będzie to dopłata do kredytu, czy bezpośrednio do mieszkania.

Źródło: krn.pl